市场研究丨“从刚需到改善”安德门居住档次或再迎提升

今年年初，城南翡翠天际首开，420套精装高层房源当日售罄，让安德门这块沉寂了两年的板块再度走进南京购房者的视野。与河西的“规划先行”发展模式不同，安德门从刚需到高端改善，走了十数年的缓慢发展历程。

安德门这个板块的崛起，其实有其历史的必然性。这里历史底蕴丰厚，向前甚至可以追溯到明朝时期。在明后期的城市格局上看，中华门以内的内城城南部分，已经演变成了商业中心，可以类比现在的市中心新街口，核心居住区再往南移，达到现如今的安德门、小行区域，安德门板块从那时起就已经充满了生活气息。

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地铁1号线开通，开启安德门板块发展历程

目光回到近几年，在安德门板块的发展历程上，第一个标志性事件就是南京地铁1号线的开通。2005年9月，南京地铁1号线正式运营，当时运营的线路北起迈皋桥站，沿南京主城南北中轴线一路南下，经新街口站、安德门站、小行站，最终向西拐入河西，止于奥体中心站。

地铁的开通，缩小了安德门到市中心、河西中心的通勤时间，大大提高了安德门板块的居住能级，在地铁1号线开通后的几年间，城南的涨幅超越了市区平均水平，这其中很大一部分原因是因为交通通达度的提升，整体提振了板块的认可度。在现如今新兴板块还在以未落地的地铁规划作为板块红利时，安德门双地铁在运营的现状也使其在众多板块中屹立不倒。

▽城南2006年-2019年供销量价走势

数据说明：市区成交均价不含高淳、溧水、六合

据CRIC数据显示，自2006年以来，城南及南京市区的成交均价均稳步提升。2010年，南京地铁1号线南延线的正式运营为板块内赢得了很大一部分江宁客群，城南的均价逐渐高企，与全市区均价拉开距离。2011年，南京首次出台限购令，政策的压力让房价的上涨趋势放缓，直到2014年限购取消后，楼市在2015-2016这两年又进入一个加速发展的阶段。2016年下半年南京限购重启，到目前为止，市场面表现出由强迫到自主的全面降温现象。

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安德门板块承接刚需客群，均价攀升

2011年之前，安德门板块最具代表性的楼盘是时光澔韵，是板块内较早开发的楼盘，早在2005年就有房源入市，当时的价格在5000元/㎡左右，承接了南京市区相当一部分刚需客群。到2011年成交均价跃升至近15000元/㎡，虽然价格翻了两倍，但客户依然是刚需为主。其实从单一楼盘的表现来分析，也对整个楼市有着见微知著的效果，2011年之前，安德门板块处于一个起步后的高速发展状态。

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安德门板块配套升级，为产品转型铺垫

2012年9月，虹悦城正式开业，作为一个集购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体的大型购物中心，商业能级强辐射整个大城南，甚至能捕获到相当一部分的城北、仙林、江宁、河西的客户，商业聚集度较强，顾客以年轻人及三口之家居多。再加上区域内的其它小型商场和分散的沿街商业，板块整体形成了以高中档商业为主的良好商业环境。

教育及医疗方面，区域内原本即拥有雨花台区优质教育资源及三甲医院，各项配套逐渐匹配发展到较为完备的程度，为未来板块内产品的转型做好了铺垫。

▽安德门板块目前各项配套示意图

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安德门板块由刚需向改善产品转型，均价破三万

2015年-2017年，是南京房地产市场热度攀升的三年，是安德门板块加速发展的阶段，也在这个时期，板块均价突破三万。从这个阶段开始，安德门板块的产品由刚需向改善转型，总价上涨至300万起步，而根据克而瑞测算，普通刚需的承受范围在250万左右，安德门板块的起步价已经超出普通刚需的承受范围。

代表楼盘：恒大华府、禹州吉庆里

恒大华府位于小行地铁站东南侧，其前身G77地块于2013年年底由恒大地产竞得，楼面价14033元/㎡。恒大华府的户型设计从170㎡到230㎡，全部设计为四房、五房的大平层，这个项目也是安德门板块最早一批的纯改善项目。恒大华府2014年年底首开，推出194套房源，折后均价23000元/㎡。项目一期于2016年5月收官，到2016年底再次加推的时候，均价破三万，达到31128元/㎡。2016年，是安德门板块全线突破三万的一年。恒大华府最后一次加推是在2017年年初，销许均价32199-33199元/㎡，三年时间，价格涨了近44%。

禹州吉庆里位于虹悦城西南侧，楼面地价为16657元/㎡，2015年年底首开入市均价就达到32000-33000元/㎡，户型面积为89-128㎡，以三房首置及轻改善产品为主，配合部分复式户型，开始打造精装品质住宅。到2017年年初，禹洲吉庆里加推项目收官房源，均价35536元/㎡，户型面积89-143㎡，平均套总价310-510万，已经超出普通刚需的承受范围。

禹州吉庆里收官后的两年，是安德门板块的空窗期，区域内无项目加推、无房可售。直到今年年初，翡翠天际项目的入市，才让板块内积压两年的改善需求得以释放。

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目前改善需求占主导，未来将试水终极置业

翡翠天际位于安德门地铁站西侧，由万科、金地、保利、南京建设联合打造，户型面积113-143㎡，均价在34980元/㎡，平均套总价在400-500万。与两年前的禹洲吉庆里相比，翡翠天际一方面产品全线提档，以纯改善为主，精装交付，一方面由于限价严格，甚至均价比两年前的房源还低500多元/㎡。禹洲吉庆里目前的二手房挂牌价格已经到43000-47000元/㎡，与翡翠天际新房价格倒挂达8000-12000元/㎡。

根据典型项目的成交户型配比可以看出，早期时光澔韵120㎡以下的小户型占比达到87%，以刚需为主，而在后期项目中，小户型成交占比逐渐下降，在翡翠天际的成交中仅占52%。与此同时，144-160㎡的舒适改善户型占比逐渐攀升。从户型的演变也可以看出区域内改善需求的扩大。

分析师认为，翡翠天际或许会成为安德门板块的一个里程碑式项目，从这个项目开始，板块的产品打造上开始注重“品质”二字。首先，翡翠天际由品牌房企万科操盘，打造纯品质改善型社区，与前期刚改项目所不同的是，翡翠天际全部为13-20层的小高层住宅，户型设计以四房为主，每个户型均为阔景双阳台+主卧套间设计，提供更高的居住舒适度。此外，项目还配备有智能人居系统、多重防护体系、智能家居控制系统、地暖、中央空调、新风系统等多项科技系统，如此创新的科技系统设计，可以说是区域首例。客户方面，以往区域主力客群是地缘性改善，而翡翠天际吸纳了几乎全南京市区的改善客源，主力客群来自城南、江宁、城中、河西等区域，也有部分客户来自城北、仙林。翡翠天际今年两次开盘，两次热销，以其区位优势和较高的项目品质，成为安德门板块现象级楼盘。

未来，板块内预计即将上市的还有一个豪宅项目应天府，项目位于中华门外，规划打造低密度中式合院和别墅，还有部分商业综合体与文华东方酒店。这块巨无霸地是招商蛇口于2017年拍下的中华门G98，当时经过395轮竞拍，以98.1亿成交，也是近些年南京总价地王之一。根据项目披露规划来看，该项目定位为市区千万级别墅，对标如万科安品园舍、泰禾南京院子等项目，或将会成为老城南板块首个真正意义上的豪宅，届时板块整体居住档次及商业活跃度等会再次提升一个维度。

▽应天府规划图

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